ช่วง 10 ปีหลังมานี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ไม่เพียงแต่กับนักลงทุนเท่านั้น แต่กับคนรุ่นใหม่ก็ให้ความสนใจไม่แพ้กัน โดยเฉพาะ “ธุรกิจหอพัก” ที่ทำรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง เรียกได้ว่าลงทุนครั้งเดียวแต่สามารถเก็บดอกผลได้ยาวนาน ไม่ต่างจากเสือนอนกิน

สำหรับมือใหม่ที่อยากทำธุรกิจหอพักนั้นต้องศึกษาทั้ง ข้อดี ข้อเสีย และข้อควรรู้อีกหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของเงินทุน ทำเล การบริหารจัดการ รวมถึงข้อกฎหมายต่าง ๆ และอีกสารพัดคำถามที่ควรรู้ก่อนจะเริ่มลงทุน

ทำความรู้จักธุรกิจหอพัก

ธุรกิจหอพักถือเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง โดยเน้นรับผู้พักอาศัยเป็นนักเรียน นักศึกษา ตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป แต่สามารถเปิดให้บุคคลทั่วไปเข้าพักได้ด้วยเช่นกัน แตกต่างจากอพาร์ทเมนต์ที่ไม่กำหนดผู้เข้าพัก โดยหอพักจะแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ หอพักชาย และหอพักหญิง

ประเภทอาคารสำหรับทำธุรกิจหอพัก

หากพูดถึงหอพัก หลายคนอาจจะนึกภาพเป็นตึกสูงหลายชั้น แบ่งเป็นห้องๆ แต่ในความเป็นจริงแล้วการลงทุนเพื่อทำธุรกิจหอพักสามารถทำได้หลากหลายรูปแบบ

• ตึก หรือบ้านโดด
  
  • หมายถึงตึก หรือบ้านที่ปลูกแบบหลังเดียว หรือจะเป็นบ้านหลังเดียวที่ปลูกในบริเวณรั้วเดียวกันก็จัดอยู่ในสื่งปลุกสร้างประเภทนี้เช่นเดียวกัน
• ตึก หรือห้องแถว
  
  • แม้จะเป็นตึกเหมือนกัน แต่รายละเอียดค่อนข้างต่างกัน ตึกแถวนี้จะหมายความถึงตึกหรือห้องที่มีลักษณะที่ปลูกเรียงติดกัน โดยห้องพักจะมีการใช้ผนังร่วมกันหนึ่งด้าน หรือ สองด้านขึ้นไป และจะมีกี่ชั้นก็ได้

อยากทำหอพักควรเริ่มจากตรงไหนดี?

เริ่มจากการสำรวจตลาด

ทางเดียวที่จะรู้ได้ว่าธุรกิจหอพักของคุณจะสามารถเติบโตต่อได้หรือไม่นั้นก็คือการลองสำรวจในบริเวณโดยรอบที่คุณต้องการสร้างหอพักด้วยตัวเองว่าอยู่ใกล้กับอะไร หรือมีสถานที่อะไรดึงดูดเพื่อให้คนมาพักหรือไม่ เช่น อยู่ใกล้กับโรงงาน สถานศึกษา หรืออยู่ใกล้แม่น้ำ รถไฟฟ้า ตลาด สวนสาธารณะ หรือห้างสรรพสินค้า มีความปลอดภัยไหม เดินทางสะดวกหรือเปล่า เพื่อกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่จะมาพัก

นอกจากสถานที่ต่าง ๆ เหล่านี้แล้ว สิ่งที่ควรสำรวจมาพร้อมๆ กันก็คือคู่แข่ง ว่าในละแวกใกล้เคียงนั้นมีหอพัก อพาร์ทเมนต์ หรือห้องเช่ามากน้อยแค่ไหน และมีช่องว่างให้เราเข้าไปแข่งขันได้หรือไม่ เมื่อพิจารณาช่องว่างเหล่านั้นแล้วจึงนำมาปรับปรุงและพัฒนาหอพักของเรา

มองหาทำเลที่ใช่

เมื่อสำรวจตลาดเรียบร้อยแล้ว เรากลับมาสำรวจว่าทำเลที่เรามีอยู่มีจุดที่โดดเด่น น่าสนใจตามที่กล่าวมาข้างต้น โดยสามารถตอบโจทย์ และแข่งขันกับคู่แข่งรอบข้างได้หรือไม่ นอกจากนี้ควรจะมองไปไกลถึงอนาคตด้วยว่าในบริเวณทำเลที่เราเลือกนั้นจะมีอะไรเกิดขึ้นในอีก 5-10 ปีข้างหน้า เพื่อกำหนดทิศทางการลงทุน

วางแผนให้ดีก่อนสร้าง

ถ้าคุณมาถึงขั้นตอนนี้แล้วล่ะก็ แสดงว่าคุณเดินทางมาเกือบจะครึ่งทางแล้ว ซึ่งขั้นตอนนี้อาจจะดูยุ่งยากไปสักหน่อย เพราะมีหลายเรื่องให้คุณต้องทำ นอกจากคุณจะต้องคุยกับคนออกแบบว่าต้องการกี่ห้อง อยากได้สไตล์ไหนแล้ว ยังต้องตรวจสอบดูให้ดีว่าอาคารที่คุณจะสร้างต้องมีระยะห่างจากถนน และที่ดินอื่นๆ กี่เมตร รวมไปถึงระบบน้ำ ระบบไฟ ระยะทางเดิน และบันไดหนีไฟด้วย

บอกเลยว่าขั้นตอนนี้ถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก เพราะคุณต้องเอาแปลนที่ได้ไปเจรจากับผู้รับเหมา เพื่อตกลงเรื่องราคา และประเมินความคุ้มค่าในการลงทุน

ตรวจสอบสุขภาพทางการเงิน

เมื่อคุณประเมินแล้วว่าการลงทุนในครั้งนี้นั้นคุ้มค่า เมื่อที่พร้อม แบบพร้อม เอกสารพร้อม แปลนพร้อม ก็มาถึงเรื่องที่สำคัญที่สุดในการก่อสร้างนั้นก็คือ “เงินทุน” สำหรับใครที่ทุนพร้อมก็คงไม่มีปัญหาอะไรให้ต้องกังวลมากนัก แต่สำหรับใครที่ต้องการสภาพคล่องทางการเงิน ก็ควรมองหาที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำที่กว่าแต่มีระยะผ่อนยาวนาน เราขอแนะนำว่าให้เลือกสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่อำนวยต่อการทำธุรกิจมากที่สุดจะดีกว่า เช่น   สินเชื่อสำหรับกาก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ จะเอื้อประโยชน์ให้คุณได้มากที่สุด

ศึกษากฎหมาย

หอพักในประเทศไทยทุกที่ จะขึ้นอยู่กับกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ซึ่งผู้ที่ต้องการทำธุรกิจหอพัก จะต้องไปจดทะเบียนเพื่อรับนักศึกษาเข้าพัก โดยจะต้องมีนักศึกษาเข้าพักอาศัยตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป จึงจะนับว่าเป็นหอพัก

นอกจากนี้ยังต้องดู พรบ.ผังเมืองด้วยว่าโซนที่เราต้องการจะเปิดหอพักนั้นเป็นโซนสีอะไร สามารถทำการก่อสร้างอาคารได้หรือไม่ สำหรับหอพักที่สร้างใหม่ก็จะต้องดู พรบ. ควบคุมอาคารเพื่อออกแบบและสร้างไปตามแบบที่กฎหมายกำหนด ส่วนหอพักที่มีจำนวนมากกว่า 80 ห้องนั้น จำเป็นต้องศึกษา พรบ.สิ่งแวดล้อม และต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมก่อนที่จะเปิดใช้อาคารด้วย

รูปแบบการจัดตั้งตามกฎหมาย

สำหรับการจัดตั้งหอพักนั้น ตามกฎหมายแล้วสามารถแบ่งออกได้เป็น 4 รูปแบบด้วยกัน ดังนี้

• ส่วนบุคคล หรือห้างหุ้นส่วนที่ไม่เป็นนิติบุคคล

  • หมายถึง หอพักที่มีเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาคนเดียว หรือหลายคนรวมกัน รวมถึงหุ้นส่วนสามัญที่ไม่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลด้วย

• ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล หรือห้างหุ้นส่วนจำกัด

  • หอพักที่จัดตั้งขึ้นโดยคณะบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปรวมทุน และมีความรับผิดชอบร่วมกัน โดยการจดทะเบียนตามกฏหมาย

• บริษัทจำกัด

  • หอพักที่จัดตั้งขึ้นโดยผู้ก่อตั้ง ตั้งแต่ 7 คนขึ้นไป และได้จดทะเบียนถูกต้องตามกฏหมาย

• รูปแบบอื่น ๆ

  • เป็นหอพักที่ก่อตั้งตามกฎหมายในูปแบบอื่นๆ นอกเหนือจาก 3 แบบข้างต้น อาจจะก่อตั้งในรูปแบบสโมสร หรือสมาคม โดยมีผู้ก่อตั้งตั้งแต่ 3 คนขึ้นไป อย่างถูกกฎหมาย

การทำธุรกิจหอพัก ไม่ใช่เพียงแต่มีที่ดิน หรือมีสิ่งปลูกสร้างก็สามารถปรับปรุงเป็นหอพักได้ แต่การจะทำธุรกิจหอพักที่ดีนั้นจะต้องวางแผนทั้งในเรื่องของการออกแบบ การเงิน และในเรื่องของกฎหมาย เพื่อจะได้สามารถบริหารในเรื่องรายจ่าย รายได้ และระยะคืนทุน ให้ธุรกิจคุณเติบโต รอเก็บเกี่ยวค่าเช่าได้อย่างเสือนอนกิน